Материнский капитал в истории квартиры: почему одной выписки ЕГРН недостаточно
Представьте обычную ситуацию: квартира понравилась, документы на первый взгляд в порядке, собственник один, детских долей в выписке ЕГРН нет.
Можно выходить на сделку?
Не всегда.
Возможно, несколько лет назад при покупке этой квартиры семья использовала материнский капитал, но обязательные доли детям так и не выделила. В выписке ЕГРН этого нарушения может не быть видно, однако для нового покупателя оно способно стать серьёзной проблемой.
Поэтому при проверке квартиры важно изучать не только её сегодняшних собственников, но и историю приобретения.
Почему материнский капитал касается будущего покупателя
Жильё, приобретённое или построенное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Размер долей определяется соглашением. Это правило распространяется в том числе на первого, второго, третьего и последующих детей.
На практике материнский капитал часто направляют на первоначальный взнос или погашение ипотеки. Квартира в этот момент может быть оформлена только на одного или обоих родителей, а детские доли должны появиться позднее.
Именно здесь иногда возникает нарушение.
Ипотеку погасили, обременение сняли, но доли детям не выделили. Через несколько лет квартиру решили продать. В свежей выписке ЕГРН всё выглядит спокойно: взрослые собственники, никаких арестов и запрещений.
Но отсутствие детских долей в реестре ещё не доказывает, что у детей никогда не возникало право на них.
Что нужно выяснить
Первый вопрос продавцу должен звучать прямо:
Использовался ли при покупке или погашении ипотеки материнский капитал?
Одного устного ответа недостаточно. Историю квартиры необходимо сопоставить с документами:
- на каком основании продавцы приобрели квартиру;
- была ли покупка ипотечной;
- как и когда погашался кредит;
- использовались ли государственные средства;
- кто входил в состав семьи на момент использования маткапитала;
- выделялись ли супругу и детям доли;
- зарегистрированы ли эти доли в ЕГРН;
- были ли затем какие-либо сделки с ними.
Проверка не должна ограничиваться одной сегодняшней выпиской. Необходимо изучить первоначальный договор приобретения, кредитные документы, сведения о погашении ипотеки, соглашение о распределении долей и другие документы, относящиеся к истории объекта.
Если дети уже являются собственниками
Наличие детских долей само по себе не делает квартиру опасной.
2. Определяют круг членов семьи, которым должны быть выделены доли.
3. Оформляют соглашение и регистрируют права.
4. Если среди собственников есть несовершеннолетние, получают разрешение органов опеки.
5. Только после этого выстраивается продажа квартиры.
Социальный фонд отдельно разъясняет: перед продажей жилья, приобретённого с использованием материнского капитала, доли членам семьи должны быть выделены. ([sfr.gov.ru][3])
Иногда продавец предлагает другой вариант: продать квартиру сейчас, а права детей оформить где-нибудь позднее.
Для покупателя это слишком неопределённая конструкция. После передачи денег и регистрации перехода права он уже не сможет контролировать, выполнит ли прежний собственник обещание.
Чем рискует покупатель
Неисполненное обязательство по выделению долей — это не просто внутренняя семейная договорённость.
Речь идёт о средствах государственной поддержки и имущественных правах детей. Если нарушение обнаружится, обстоятельства сделки могут стать предметом судебного разбирательства. В судебной практике рассматриваются случаи, когда жильё было продано после использования материнского капитала, хотя положенные членам семьи доли оформлены не были. ([Верховный Суд Российской Федерации][4])
Это не означает, что любую такую сделку автоматически отменят. Итог зависит от конкретных обстоятельств: какие права были нарушены, знал ли покупатель о проблеме, как была проведена сделка и возможно ли восстановить интересы детей другим способом.
Но новый собственник может столкнуться с тем, чего меньше всего ожидает после покупки:
- судебным спором;
- требованиями о признании сделки недействительной полностью или в части;
- притязаниями на доли в квартире;
- необходимостью доказывать свою добросовестность;
- расходами на юристов;
- сложностями при последующей продаже или оформлении ипотеки.
Поэтому проверять историю материнского капитала нужно до передачи задатка или аванса, а не после регистрации сделки.
Нужно ли сразу отказываться от такой квартиры
Нет.
Квартира, в истории которой есть материнский капитал, не становится автоматически плохим или опасным объектом.
Если доли выделены, разрешение опеки получено, его условия понятны и выполнимы, сделку можно грамотно организовать. Если обязательство ещё не выполнено, во многих случаях нарушение можно исправить до продажи.
Насторожить должна не сама фраза «использовали маткапитал», а другое:
- продавец избегает прямого ответа;
- документы не совпадают с его объяснениями;
- доли детям не выделены;
- предлагается решить вопрос после сделки;
- разрешение опеки отсутствует или не соответствует условиям продажи;
- покупателя торопят внести деньги до завершения проверки.
Главная задача проверки
Задача специалиста — не запретить покупателю рассматривать любую квартиру с материнским капиталом в истории.
Задача — восстановить всю цепочку:
"откуда появились деньги, кому должны были принадлежать доли, было ли исполнено обязательство и защищены ли права детей сейчас."
Только после этого можно оценивать не абстрактную «юридическую чистоту», а конкретные риски и способы их устранения.
Выписка ЕГРН показывает зарегистрированные права на сегодняшний день. Но иногда для безопасной покупки нужно увидеть больше — историю семьи, документов и денежных средств, благодаря которым эта квартира когда-то была приобретена.
Материнский капитал — не повод отказываться от подходящего объекта. Но это веская причина проверить его особенно внимательно.
(Материал носит информационный характер. Порядок проведения сделки и комплект документов необходимо определять индивидуально с учётом истории конкретной квартиры.)