Задаток, аванс или обеспечительный платёж: что именно вы отдаёте продавцу?
Квартира понравилась. Покупатель боится, что её приобретёт кто-то другой. Продавец тоже хочет быть уверен, что человек не передумает через несколько дней.
В этот момент обычно звучит фраза:
«Давайте внесём небольшую сумму и зафиксируем договорённость».
Но именно здесь начинаются вопросы.
Что передаётся продавцу: задаток, аванс или обеспечительный платёж? Вернутся ли деньги, если банк откажет в ипотеке? Что произойдёт, если продавец передумает? Можно ли ограничиться обычной распиской?
Название платежа — не формальность. От него и от условий соглашения зависит, кто, при каких обстоятельствах и в каком размере получит деньги обратно.
Одна сумма — разные последствия
Представим, что покупатель передал продавцу 100 000 рублей.
Если это "аванс", сумма засчитывается в стоимость квартиры. При отмене сделки она обычно подлежит возврату, если стороны отдельно не предусмотрели другие последствия и отсутствуют основания для удержания.
Если это "задаток", он не только входит в цену квартиры, но и обеспечивает исполнение обязательств:
- если за срыв сделки отвечает покупатель, задаток может остаться у продавца;
- если отвечает продавец, он должен вернуть двойную сумму;
- если обязательство прекратилось по соглашению сторон или исполнение стало невозможным без вины сторон, задаток возвращается.
Такие последствия прямо предусмотрены статьями 380–381 Гражданского кодекса РФ. Соглашение о задатке должно быть письменным. Если возникают сомнения, является ли переданная сумма задатком, она считается авансом, пока не доказано иное. ([pravo.gov.ru][1])
"Обеспечительный платёж" — более гибкий инструмент. Стороны сами определяют, какое обязательство он обеспечивает, при каких обстоятельствах сумма засчитывается, возвращается или удерживается.
Поэтому нельзя выбрать подходящий вариант только по названию. Сначала нужно понять, какую задачу должен решить платёж.
Задаток — это ответственность обеих сторон
Иногда задаток воспринимают как способ привязать покупателя к квартире.
Но он работает в обе стороны.
Покупатель подтверждает серьёзность намерений и принимает риск потерять переданную сумму, если без предусмотренной договором причины откажется от сделки.
Продавец, в свою очередь, обязуется не продавать объект другому человеку и выйти на основную сделку на согласованных условиях. Если он без предусмотренного основания откажется, может возникнуть обязанность вернуть задаток в двойном размере.
Верховный Суд подтверждал возможность обеспечивать задатком обязательство заключить основной договор купли-продажи, если стороны подписали полноценный предварительный договор и согласовали объект, цену, срок и последствия отказа. ([vsrf.ru][2])
Поэтому задаток — не просто «бронь квартиры». Это взаимная ответственность, которая требует ясных условий.
Когда аванс может быть разумнее
Аванс не означает, что договорённость несерьёзная.
Иногда покупателю ещё нужно:
- получить окончательное решение банка;
- проверить документы на квартиру;
- согласовать продажу собственного жилья;
- получить одобрение органов опеки;
- выяснить возможность страхования объекта;
- проверить законность перепланировки.
Если остаются важные обстоятельства, которые не зависят полностью от покупателя, жёсткие последствия задатка могут создать лишний риск.
Но и аванс нельзя передавать без подробного соглашения.
Нужно определить:
- в счёт какой квартиры внесены деньги;
- входят ли они в стоимость;
- до какого срока стороны обязуются выйти на сделку;
- когда сумма возвращается;
- вправе ли продавец продолжать показы;
- что произойдёт при отказе одной из сторон;
- возмещаются ли расходы на подготовку сделки.
Само слово «аванс» не отвечает на эти вопросы.
Зачем нужен обеспечительный платёж
Обеспечительный платёж удобен, когда стандартной схемы «потеря или двойной возврат» недостаточно.
Например, стороны могут договориться, что сумма:
- возвращается покупателю при письменном отказе банка;
- удерживается частично для компенсации согласованных расходов;
- засчитывается в оплату квартиры после выполнения определённых условий;
- возвращается, если юридическая проверка выявит заранее перечисленные риски;
- остаётся у продавца при необоснованном отказе покупателя.
Но свобода формулировок требует особой точности.
Если написать условия расплывчато, стороны могут по-разному понимать одно и то же событие. Покупатель будет считать, что имеет право на возврат, а продавец — что получил основание удержать сумму.
Поэтому в документе важнее не название платежа, а понятный ответ на вопрос:
«Что произойдёт с деньгами в каждой возможной ситуации?»
Почему одной расписки недостаточно
Расписка подтверждает, что один человек передал другому конкретную сумму.
Но она может не объяснять:
- за какую квартиру переданы деньги;
- является сумма авансом или задатком;
- какова полная стоимость объекта;
- кто и в какой срок должен заключить сделку;
- какие документы обязан подготовить продавец;
- когда деньги возвращаются;
- что считать отказом или нарушением;
- кто отвечает за срыв сделки.
Фраза «получил 100 000 рублей за квартиру» оставляет слишком много пространства для спора.
Лучше подписать соглашение или предварительный договор с полными условиями, а факт передачи денег подтвердить распиской, банковским переводом либо предусмотренным сторонами способом.
Документ отвечает за договорённости. Подтверждение платежа — за доказательство того, что деньги действительно были переданы.
Это разные задачи.
Что проверить до передачи денег
Желание быстрее закрепить понравившийся объект понятно. Но сначала нужно убедиться, что деньги получает человек, который вправе распоряжаться квартирой.
Перед платежом желательно проверить:
1. Кто является собственником.
2. Совпадают ли данные собственника и получателя денег.
3. На каком основании возникло право собственности.
4. Есть ли другие собственники.
5. Требуется ли согласие супруга.
6. Имеются ли обременения, аресты или ипотека.
7. Использовался ли материнский капитал.
8. Есть ли несовершеннолетние собственники.
9. Существует ли действующая доверенность и какие полномочия она даёт.
10. Совпадают ли характеристики квартиры в документах и соглашении.
Если собственников несколько, нельзя автоматически считать, что один из них вправе принять платёж за всех. Нужно определить, кто подписывает документ и на каком основании действует.
Отказ банка — не автоматическая причина для возврата
Одна из самых распространённых ошибок — уверенность, что при отказе в ипотеке деньги всегда возвращаются.
На самом деле всё зависит от текста соглашения.
Если покупатель обязался приобрести квартиру к определённой дате, но не смог получить кредит, стороны могут по-разному оценить, кто отвечает за несостоявшуюся сделку.
Поэтому условие об ипотеке лучше прописывать заранее:
- какой банк или какие банки рассматривают заявку;
- до какой даты должно быть получено решение;
- что считается отказом;
- достаточно ли одного письменного отказа;
- возвращается ли сумма полностью;
- что происходит, если банк одобрил меньшую сумму;
- что делать, если банк не принимает конкретный объект.
Фраза «в случае отказа банка деньги возвращаются» кажется понятной, но даже она требует уточнений.
Банк может одобрить покупателя, но отклонить квартиру. Может уменьшить сумму кредита. Может изменить условия после оценки объекта.
Каждый существенный сценарий лучше обсудить до передачи денег, а не после появления проблемы.
Юридическая проверка тоже должна быть условием
Покупатель может внести деньги до завершения проверки, если боится потерять объект.
Но тогда в соглашении следует указать, какие результаты проверки дают право отказаться от сделки и получить сумму обратно.
Например:
- наличие нераскрытого обременения;
- нарушение прав несовершеннолетних;
- неузаконенная перепланировка, неприемлемая для банка;
- недостоверные сведения продавца;
- появление лиц, сохраняющих право пользования;
- документы, которые продавец не может предоставить к установленному сроку.
Формулировка «если квартира юридически нечистая» слишком субъективна. Лучше заранее определить конкретные обстоятельства.
Что обязательно зафиксировать в документе
Хорошее соглашение отвечает как минимум на следующие вопросы:
- кто является продавцом и покупателем;
- о каком объекте идёт речь;
- какова полная цена квартиры;
- какая сумма передаётся сейчас;
- чем она является;
- в счёт чего засчитывается;
- как и когда передаётся;
- до какой даты заключается основной договор;
- какие документы готовит продавец;
- когда освобождается квартира;
- кто и при каких обстоятельствах может отказаться;
- что происходит с деньгами в каждом случае;
- зависит ли сделка от ипотеки, продажи другой квартиры или решения опеки;
- как стороны уведомляют друг друга;
- кто несёт расходы.
Чем яснее сценарии прописаны до сделки, тем меньше места остаётся для взаимных претензий.
Небольшая сумма может защищать — или создавать проблему
Задаток, аванс и обеспечительный платёж не бывают хорошими или плохими сами по себе.
В одном случае задаток справедливо защищает обе стороны. В другом разумнее использовать возвратный аванс. В третьем нужен обеспечительный платёж с индивидуальными условиями.
Главная ошибка — сначала отдать деньги, а потом разбираться, что именно было подписано.
Меня зовут Надежда Андреева. Я работаю с недвижимостью с 2002 года и перед передачей денег стараюсь пройти со сторонами весь будущий путь сделки: от проверки документов и решения банка до окончательного расчёта и освобождения квартиры.
Потому что задача предварительного платежа — не заставить человека нервничать и бояться передумать.
Его задача — зафиксировать понятные договорённости и защитить обе стороны, пока они готовятся к основной сделке.
Материал носит общий информационный характер. Условия конкретной сделки необходимо оценивать по документам и обстоятельствам её участников.