Продавец просит занизить цену в договоре: почему его налог может стать вашей проблемой
Квартира найдена. Цена согласована. Документы почти готовы.
И тут продавец говорит:
— Есть только один момент. В договоре укажем сумму поменьше, а остальное я получу по расписке. Для вас ничего не меняется.
Обычно это произносится спокойно, будто речь идёт о незначительной формальности.
Покупатель уже представляет себя в этой квартире, не хочет снова начинать поиски и боится, что продавец выберет другого. Поэтому предложение кажется приемлемым: общая сумма ведь остаётся прежней, расписку обещают написать, ключи передадут.
Но с этого момента у сделки появляются две цены.
Одна — настоящая, которую платит покупатель.
Вторая — официальная, которую стороны показывают банку, Росреестру и налоговой службе.
Пока всё идёт хорошо, разница между ними может казаться неважной. Проблемы начинаются, когда одна из сторон перестаёт выполнять договорённости или сделку пытаются оспорить.
Зачем продавец просит занизить стоимость
Чаще всего причина связана с налогом.
Например, квартира находится в собственности меньше минимального срока владения или продавец не может документально подтвердить расходы на её приобретение.
Но прежде чем перекладывать этот вопрос на покупателя, нужно сделать нормальный налоговый расчёт.
В некоторых случаях продавец может законно:
- уменьшить доход на подтверждённые расходы при покупке;
- применить имущественный вычет;
- воспользоваться освобождением после минимального срока владения;
- применить предусмотренную законом льготу.
Кроме того, слишком низкая сумма в договоре не всегда помогает уменьшить налог: при определённых условиях налоговая база рассчитывается с учётом кадастровой стоимости недвижимости.
Иногда после точного расчёта выясняется, что налог значительно меньше, чем представлял продавец, или его вообще не возникает.
Но даже если налог действительно предстоит заплатить, это обязательство продавца. Покупатель не должен рисковать собственными деньгами ради чужой экономии.
Что означает занижение для покупателя
Представим, что квартира стоит 7 миллионов рублей.
В договоре продавец предлагает указать 4 миллиона, а оставшиеся 3 миллиона получить отдельно — по расписке, за ремонт, мебель или так называемые неотделимые улучшения.
Фактически покупатель передаёт 7 миллионов.
Но главный документ сделки говорит о четырёх.
Получается, что часть денег выплачивается за пределами основных условий договора.
Именно эта разница и создаёт риск.
Что произойдёт, если сделку признают недействительной?
По общему правилу при недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой всё полученное: покупатель возвращает квартиру, продавец — деньги.
Но суду нужны доказательства того, сколько именно было передано.
Договор подтверждает сумму в 4 миллиона рублей. А оставшиеся 3 миллиона покупателю придётся доказывать отдельно.
Расписка может подтвердить факт передачи денег, но не устраняет противоречие между реальной стоимостью и ценой, указанной в зарегистрированном договоре. Продавец может оспаривать содержание расписки, утверждать, что деньги передавались по другому основанию, или просто не иметь всей суммы к моменту судебного разбирательства.
Даже если покупатель в итоге докажет свою правоту, это может потребовать длительного суда и дополнительных расходов.
Поэтому правильнее говорить не «вам точно вернут только сумму по договору», а иначе:
"официальную часть платежа подтвердить гораздо проще, а за возврат скрытой суммы, возможно, придётся отдельно бороться."
Спасает ли расписка?
Расписка лучше, чем передача денег без какого-либо документа. Но она не превращает заниженную стоимость в безопасную сделку.
Особенно настораживают формулировки:
- «деньги за неотделимые улучшения»;
- «оплата ремонта»;
- «компенсация за мебель»;
- «Если мебель действительно продаётся вместе с квартирой, её можно описать, оценить и оформить отдельным документом по реальной стоимости.
Но когда старый кухонный гарнитур внезапно оценивается в несколько миллионов рублей, становится очевидно, что речь идёт не о мебели, а о попытке скрыть часть цены квартиры.
В случае спора покупателю придётся объяснять, за что именно были переданы эти деньги и почему они не вошли в стоимость недвижимости.
Как занижение повлияет на налоговый вычет?
Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется в пределах фактически произведённых и подтверждённых расходов. Максимальная сумма расходов, с которой рассчитывается основной вычет, составляет 2 миллиона рублей.
Здесь важно не запугивать покупателя лишними потерями.
Если даже заниженная стоимость в договоре превышает 2 миллиона рублей, основной вычет из-за этого, скорее всего, не уменьшится: установленный лимит всё равно будет достигнут.
Но если в договоре укажут сумму меньше 2 миллионов, размер доступного вычета может оказаться ниже.
Главная налоговая проблема часто возникает позже — при последующей продаже квартиры.
Что произойдёт, если квартиру придётся продавать?
Никто не покупает жильё с мыслью о скорой продаже.
Но жизнь меняется: переезд, развод, рождение детей, новая работа, финансовые трудности.
Если квартиру потребуется продать до истечения минимального срока владения, собственник может уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением.
И тогда заниженная стоимость напомнит о себе.
Предположим, квартиру фактически купили за 7 миллионов, а в договоре указали 4 миллиона. Через некоторое время её продают за 8 миллионов.
Покупатель рассчитывает подтвердить расходы в размере 7 миллионов. Но основной договор содержит другую сумму. Возникает необходимость доказывать оставшуюся часть расходов дополнительными документами и объяснять расхождение.
Экономия продавца сегодня может превратиться в повышенный налог или спор с налоговой для покупателя завтра.
Что изменится при ипотеке
В ипотечной сделке банк проверяет договор, отчёт об оценке и порядок расчётов.
Сумма кредита должна быть понятной, а движение денег — прозрачным.
Если одна цена указана в договоре, другая — в отчёте об оценке, а третью стороны собираются передать отдельно, банк может не согласовать такие условия.
Особенно опасно сначала получить одобрение квартиры, а затем попытаться изменить стоимость или порядок оплаты перед самой сделкой.
В лучшем случае документы придётся переделывать. В худшем — банк откажется кредитовать объект.
Рискует ли продавец?
Да, и довольно серьёзно.
После регистрации перехода права покупатель может отказаться передавать неофициальную часть денег. Тогда продавцу придётся доказывать, что реальная цена была выше указанной в договоре.
Могут возникнуть вопросы у банка и налоговой службы. А если сделку начнут оспаривать кредиторы, наследники или другие заинтересованные лица, наличие двух разных цен только усложнит ситуацию.
Занижение строится на том, что обе стороны будут добросовестно исполнять договорённость, которую сами же решили не отражать в основном документе.
Это слишком ненадёжное основание для сделки на несколько миллионов рублей.
Как поступить безопаснее?
Если продавец говорит о необходимости занизить стоимость, не нужно сразу спорить или соглашаться.
Сначала стоит:
1. Узнать, почему у продавца возникает налог.
2. Попросить сделать точный налоговый расчёт.
3. Проверить срок и основание приобретения квартиры.
4. Изучить документы, подтверждающие расходы продавца.
5. Рассмотреть законные вычеты и льготы.
6. Зафиксировать в договоре полную реальную стоимость.
7. Согласовать прозрачный порядок расчётов.
Иногда после консультации выясняется, что налог можно законно уменьшить.
Иногда стороны договариваются немного изменить цену квартиры, чтобы учесть расходы продавца.дополнительный расчёт, не связанный с квартирой».
Но если собственник категорически отказывается указывать реальную стоимость и предлагает покупателю принять на себя весь риск, нужно честно ответить себе на вопрос:
"насколько эта квартира уникальна, чтобы ради неё соглашаться на условия, при которых часть ваших денег юридически защищена слабее?"
«Все так делают» — не гарантия безопасности
Большинство рискованных сделок выглядят совершенно обычными до тех пор, пока не возникает конфликт.
Расписки лежат в папке, стороны улыбаются, регистрация проходит — и кажется, что опасения были напрасными.
Но безопасность сделки проверяется не в тот момент, когда всё хорошо.
Она становится важна тогда, когда продавец передумал, объявился наследник, началось банкротство, возник судебный спор или квартиру пришлось срочно продавать.
Вы покупаете не налоговую схему продавца.
Вы покупаете недвижимость и право при любых обстоятельствах доказать, сколько денег за неё заплатили.
Поэтому полная стоимость в договоре — не формальность. Это одна из главных финансовых гарантий покупателя.
Я — Надежда Андреева, эксперт по недвижимости с 2002 года. Помогаю увидеть риски до передачи денег и выстроить сделку так, чтобы договор отражал реальные условия, а не устные обещания сторон.