Квартира с перепланировкой: красивый ремонт или будущая проблема?
Вы заходите в квартиру — и она сразу нравится.
Просторная кухня-гостиная, удобная гардеробная, большая ванная комната. Кажется, что здесь всё продумали до мелочей и можно просто расставить мебель и жить.
А потом мы открываем план квартиры и видим совсем другое: на месте кухни должна быть стена, вход в комнату расположен с другой стороны, а ванная по документам в два раза меньше.
Получается, что у квартиры существуют две версии: одна — красивая и настоящая, а вторая — юридическая.
И покупатель приобретает обе.
Не каждый ремонт является перепланировкой
Новые обои, замена пола, встроенная мебель или другие отделочные работы обычно не меняют юридические характеристики квартиры.
Но если собственник перенёс стены и дверные проёмы, объединил комнаты, изменил площадь помещений или внутреннюю конфигурацию квартиры — это уже может считаться перепланировкой.
А перенос инженерных сетей, сантехнического или другого оборудования может относиться к переустройству. Именно так эти понятия разделяет Жилищный кодекс. ([consultant.ru][1])
Для покупателя важны не сами названия, а главный вопрос:
"соответствует ли квартира документам и завершено ли оформление изменений?"
Фраза «у нас всё согласовано» ещё ничего не доказывает
Продавец может показать проект, старое разрешение или сказать, что «соседи сделали так же».
Но этого недостаточно.
По действующим правилам перепланировка считается завершённой только после того, как изменения внесены в сведения ЕГРН. До этого должны быть подготовлены необходимые документы и получен акт приёмочной комиссии.
Поэтому перед покупкой я прошу показать:
- актуальную выписку ЕГРН;
- план квартиры;
- решение о согласовании перепланировки;
- проект, по которому выполнялись работы;
- акт приёмочной комиссии;
- документы, подтверждающие внесение изменений в ЕГРН.
Затем мы сравниваем документы с тем, что видим в квартире.
Потому что даже наличие проекта не означает, что работы выполнили именно по нему.
Что должно насторожить на просмотре
Покупателю стоит внимательнее изучить документы, если:
- кухня объединена с комнатой;
- ванная или санузел стали заметно больше;
- изменилось количество комнат;
- появились новые дверные проёмы;
- часть стены отсутствует;
- балкон или лоджия стали продолжением комнаты;
- перенесены радиаторы, газовое или сантехническое оборудование;
- затронуты вентиляционные короба;
- фактическая площадь не совпадает с документами.
Это не означает, что такую квартиру нельзя покупать.
Но за красивым интерьером может скрываться изменение, которое сложно, дорого или невозможно согласовать в существующем виде.
Особенно внимательно нужно относиться к работам, затрагивающим несущие конструкции, газовое оборудование, вентиляцию, общедомовое имущество и расположение «мокрых» зон.
Здесь уже недостаточно мнения продавца или строителей, которые делали ремонт. Нужна оценка специалиста, понимающего, можно ли сохранить квартиру в таком состоянии.
Почему проблема может проявиться не сразу
Иногда человек живёт с неоформленной перепланировкой много лет и искренне считает, что никакой проблемы нет.
Соседи не жалуются. Проверки не приходят. Коммунальные платежи начисляются.
Но всё меняется, когда квартиру нужно продать.
Оценщик банка может обнаружить несоответствие между документами и фактической планировкой. Банк вправе запросить дополнительные документы, потребовать оформления изменений или отказаться принимать квартиру в залог.
Даже если сегодня объект покупают за наличные, вопрос может возникнуть через несколько лет, когда уже новый собственник решит его продать покупателю с ипотекой.
И тогда вчерашний красивый ремонт превращается в необходимость искать проектировщика, кадастрового инженера, обращаться за согласованием или возвращать квартиру в прежнее состояние.
«Это делал прежний собственник» — слабая защита
После покупки человек получает квартиру в том состоянии, в котором она существует фактически.
Если перепланировка окажется самовольной, собственнику могут предъявить требование привести помещение в прежнее состояние. Сохранить изменения через суд возможно, только если они не нарушают права других людей и не создают угрозы их жизни или здоровью. ([consultant.ru][3])
Фраза «я ничего не переделывал, так уже было» не возвращает стену на место и не оплачивает оформление документов.
Поэтому разбираться с перепланировкой лучше до сделки, а не после получения ключей.
Кто должен заниматься оформлением?
Самый спокойный вариант для покупателя — когда продавец самостоятельно завершает оформление всех изменений до продажи.
Да, это может занять время. Но после сделки новый собственник получает квартиру, фактическая планировка которой соответствует документам.
Иногда стороны договариваются иначе: покупатель принимает квартиру с неоформленными изменениями, получает скидку и занимается вопросом самостоятельно.
Такой вариант тоже возможен, но только если заранее установлено:
- можно ли в принципе согласовать выполненные работы;
- какие документы для этого потребуются;
- сколько времени займёт процедура;
- какова реальная стоимость оформления;
- не потребуется ли что-либо демонтировать или восстанавливать;
- согласен ли банк кредитовать такой объект.
Одной скидки недостаточно.
Снижение цены не делает перепланировку законной и не гарантирует, что её разрешат сохранить.
Можно ли использовать перепланировку для торга?
Можно, если покупатель понимает объём будущих расходов и осознанно принимает этот риск.
Но я бы не начинала торг с произвольной суммы.
Сначала нужно выяснить, сколько будут стоить:
- техническое обследование;
- проект;
- услуги кадастрового инженера;
- оформление документов;
- возможные строительные работы;
- восстановление первоначальной планировки, если изменения сохранить нельзя.
И только после этого обсуждать цену.
Скидка должна компенсировать реальные затраты и возможные задержки, а не просто быть наградой покупателю за смелость.
Если же затронуты конструкции или элементы, изменения которых невозможно согласовать, выгодная цена перестаёт быть выгодой.
Когда квартиру с перепланировкой можно покупать спокойно
Перепланировка сама по себе не делает объект плохим.
Иногда именно благодаря ей квартира становится удобнее: появляется гардеробная, изолированная спальня или комфортная кухня-гостиная.
Покупать такой объект можно, если:
- изменения выполнены безопасно;
- фактическая планировка соответствует проекту;
- получен акт приёмочной комиссии;
- сведения внесены в ЕГРН;
- банк, если используется ипотека, принимает квартиру;
- у покупателя не остаётся обязанности доделывать юридическую часть за продавца.
Тогда это действительно улучшенная квартира, а не чужая незаконченная история.
Я смотрю не только на красивый интерьер
Во время просмотра легко увлечься ремонтом, светом и удачной расстановкой мебели. Уже хочется выбирать шторы и представлять семейные ужины в новой кухне.
Но до передачи аванса я всегда стараюсь ответить на более важный вопрос:
"ту ли квартиру человек покупает по документам, которую видит перед собой?"
Потому что хороший ремонт можно обновить. Мебель — заменить. Стены — перекрасить.
А юридически неоформленные изменения способны повлиять и на ипотеку, и на следующую продажу, и на спокойствие семьи.
Я не против перепланировок. Я за то, чтобы удобство квартиры было не только красивым, но и законным.
А вы бы выбрали квартиру с идеальным ремонтом, но неоформленной перепланировкой, если бы она стоила дешевле? Или предпочли бы более простой вариант, зато с полностью понятными документами?
Я — Надежда Андреева, эксперт по недвижимости с 2002 года. Помогаю увидеть не только красивый интерьер, но и то, что останется с покупателем после сделки.